项目位于常熟华东食品城，其剩余底铺及三、四层商办公寓的招商工作，是决定华食能否满铺经营、商办配套、稳定商户和业主、减少返租支出的关健所在。依据华东食品城各区定位规划，结合华东食品城各业态经营特性，现修改提报《华东食品城剩余商铺及三、四层商办公寓招商方案》，并以此作为招商的执行和推广依据。
一、招商原则﹕
挖掘项目潜力，充分利用华东食品城作为支塘地标性商业的优势，给商户和帮工创造经营和生活方便的条件。充实招商队伍，整合商业资源，拟定招商政策与租金价格体系，迅速展开招商工作。
二、项目分析﹕
（1）政策背景﹕
伦达·华东食品城是常熟市支塘镇重点项目，是常熟市首个大型食品市场。
（2）经济背景﹕
华东食品城 位于常熟东大门支塘镇，依旁204国道旁，处在苏嘉杭高速、沿江高速常昆高速、锡太公路等主要交通干道的怀抱之中，区位和交通优势明显。华东食品城在原常熟食品城18年成熟市场的基础上由苏州伦达置业有限公司全面提升改造而成，是长三角地区规模最大的一级食品采购、批零交易中心。食品城规划总面积300亩，建筑面积30万平方米。目前商贸一期已全面投用，市场销售辐射半径达150公里。具备成熟的销售网络，是食品企业拓展长三角市场的快捷绿色通道。截至目前为止，市场已拥有来自全国各地的经营户五百多家，代理品牌近千个，经营品种上万个，日均资金流量1000~1500多万元，2012年交易额超50亿元，市场辐射江、浙、沪等华东重要区域。
（3）文化背景﹕
常熟市处于长三角经济发达地区的中心地带，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北濒长江，与南通隔江相望。常熟先后被评为“国家历史文化名城”、“国家卫生城市”、“国际花园城市”、“中国人居环境范例奖”.支塘镇常住人口约7万人，工业发达，经济基础雄厚，现有工业企业近千家，是苏州市确定的重点中心镇之一，常熟市明确的未来两大卫星小城市之一。
（4）市场背景﹕
一个核心商圈的形成往往是城市变迁的成果，华东食品城其前身要追溯到1992年，是以“阿里山”公司为主导的沿街市场。2006年在政府大力支持下，华东食品城圆满建成并成功运营，至此，老食品城迁址工作顺利完成。随之而来的“寒地黑土”、“佳峰”等众多国内品牌商家也相继入驻。
（5）交通特性分析﹕
华东食品城周边酒店，KTV,网吧一应俱全，2分钟可到达支塘镇镇中心，农贸市场、大型连锁超市、百货、商品住宅已逐渐完善。
2、项目概况及分析﹕
总建筑面积：120915㎡
地上4层、局部6层
商铺面积（1层）：72460㎡
商办公寓（2-6层）：48455㎡ .
（1）项目优势：
① 品牌优势：“食品城”品牌在支塘镇知名度高，对周边地区影响力大；
② 管理优势：配置专业运营管理团队，有完善的商业物业服务体系等。
（2）项目机会﹕
根据项目与市场的调研分析，目前华食底铺及三、四层商办公寓供大于求，原插花式招商形成的业态分布和格局已很难改变，打造特色街区暂不现实。因此剩余底铺招商只能沿续原方式，放宽业种门坎，给予适当的租金优惠，以满铺为原则。现市场内不少商户老板都安排务工人员租住在镇区的一些民房内，对经营和生活并不方便，若三、四层商办公寓具备入住的条件，租金接近，则许多务工人员和商户就会选择租住在市场内。
3、项目定位﹕
（1）市场定位：
针对华食项目特点，三、层商办公寓的后期招商，以自住为主，兼顾商办。
①前期三、四层小公寓先行引进，中小网店商户后续跟进。
②自住和非自住用户做好区分管理，规划好每个公寓的用途。考虑到要保证项目招商顺利开展。前期宣传应针对现在承租华东食品城商户，在招商前后短期内形成市场热度，塑造项目整体品牌形象。后期通过商户需求，拓展新商户入住；
③与镇政府沟通，在城镇改造过程中用作廉租房出租。
（2） 形象定位﹕
极力打造伦达模式的专业市场综合体，从宏观上把握今后的发展趋势，制定长期的营销策略，保证其核心价值。分析全国同类专业市场的走向，使华食的经营模式处于领先地位，而立于不败之地。
“五方共赢”的经营目标：在运营过程中充分考虑消费者、经营者、投资者、运营商、政府的关注点和效益，做到“五位一体，五方共赢”.
七大服务：招商服务、装修服务、物业服务、宣传推广服务、经营服务、网络商城服务、物流服务
（3） 功能定位﹕
集聚中国食品批发产业链大量丰富的上下游资源，融合仓储物流，服务当地、辐射周边，形成苏南规模最大、品种最全的专业食品批发市场。
三、租金定价﹕
1、定价策略：以优惠的招商政策吸引商户进驻。考虑项目现在剩余底铺及三、四层空置房较多，而意向客户明显不足，故租金单价应略低于现在承租户的平均租金，建议公司试行一套样板房以便后续招商工作的展开。
2、租金标准：结合项目的实际情况，建议制定首期租金及收入为：
（1）、大套（约200㎡）：定金2000元（此定金原则上不返还，直接冲抵第一年租金4000元）、年租金18000元/套。
（2）、小套（约100㎡）：定金1000元（此定金原则上不返还，直接冲抵第一年租金2000元）、年租金10000元/套。
3、管理费标准：
（1）、大套（约200㎡）：年物管费1600元/套、水电费押金300元。（票据按实际金额开具）
（2）、小套（约100㎡）：年物管费800元/套。水电费押金300元。（票据按实际金额开具）
四、招商政策﹕
1、租赁方式：纯租金方式；
2、期限：两年一签；
3、保证金：一个月租金；
4、免租期：商办无免租期，底铺免租一年；
5、装修期：15天；
五、 招商目标与进度﹕
1、招商蓄水期：2013年 5 月 15 日- 6月 30日。
（1）、整改和完善市场外立面的各类广告，树立公司及项目形象，扩大市场的知名度，吸引意向商户；
（2）、通过广宣及招商人员一对一拜访等方式，立足本地商户资源，并进行意向客户登记，做好招商蓄水准备工作；
（3）、了解华东食品城现租户对公寓楼的需求，做好商办公寓出租的市场摸底调查。
2、招商强推期：2013年7月 1 日-9月 30 日
（1）、通过广宣，覆盖支塘市场，吸引意向商户上门，进行选铺和签约。
（2）、根据招商情况和市场反应不断进行招商方案的修改与调整，以适应招商工作的需要。
（3）、对所有已签约客户收取租金，做好入住准备工作。
3、招商持续期：2013年10月1 日- 12 月 31 日。
（1）、根据住户的实际需求，改善我们现有的物业条件。
（2）、完善服务和硬件设施，提升公寓楼的质量。
（3）、持续进行招商，持续做好意向商户的登记工作。
4、实施流程：
（1）、面向市场商户、务工人员发放关于准装修房的招租通知。
（2）、收集整理相关回馈信息并对意向客户进行跟进、洽谈。
（3）、目标客户指定备选的一套或多套商办，并按规定缴纳定金。
（4）、商管公司与房产对应的投资业主进行对接，告知其目前的状况，并建议其对房产进行装修或委托公司进行装修。若委托公司装修，则装修工程款将在二年的返租款中扣除。此外公司在收到托管期内租金后，将一次性补贴投资业主装修费小套5000元/套，大套10000元/套。（装修标准：此项政策用房主要为市场内属投资业主所有的三、四楼未租商办。装修标准将参照C04-314商办进行，装修的标准为大套40000元/套，小套20000元/套，相关装修费用由对应的房屋所有者承担。
（5）、若投资业主同意，则联系施工队进行装修，同时和租户签订租赁合同。
（6）、装修完毕且在租户缴清所有费用后，公司办理相关交房入驻手续。
（7）、若租户指定的一套或多套商办的所有者不同意装修，则由公司另行推介或退还定金（8）、目前小套已有样板房，但大套尚无。建议公司试行一大套样板房以便后续招商工作的展开。
六、具体招商方式和措施﹕
利用网络信息平台进行网上招租，坚持引进品牌大户、扶持中户、帮带小户的策略。，在营运中逐步优化商户组成和商品品类结构，培植市场核心竞争力。做好已进场经营的自营户管理服务工作，使之能持续经营，增强其进驻信心。重点加强异地招商的力度，引进外地优质品牌商家进场，提升华食的档次，为项目的后续商业升级做好准备工作。
上海伦达地产控股集团
二零一三年四月三十日
常熟华东食品城管理有限公司
2013年5月20日
